Почему цены на квартиры в России могут только расти

"Подсобирал деньжат,хотел купить дачу под Мытищами.Не хватило.Пришлось взять виллу в Испании".
Анекдот.Ру

В Новой Газете в статье Какой источник долларов угас… собственный корреспондент газеты Александр Ягодкин попытался дать прогноз того, как скоро изменятся цены на жилье и насколько. По его мнению, цены на жилье должны скоро упасть и значительно. В пользу этого он приводит следующие аргументы:

1. «Квадратный метр обихоженного пентхауса на средиземноморском курорте стоит дешевле метра старенькой «брежневки» в Воронеже... Не может «хрущовка» в Синих Колдырях долгое время быть дороже коттеджа на Кипре или добротной и ухоженной квартиры в Мюнхене, минимальная зарплата и соцобеспечение в котором на порядки превышают российские».

2. «Пустые новостройки – это абсурд, как и обувной магазин, забитый лишь калошами восьмидесятого размера. И обрушение такой пирамиды неизбежно.»

3. «Как только владельцы вкладов «недвижимость» увидят, что проценты больше не капают, а за вклад надо еще и самим платить, они начнут изымать капиталы, пытаясь направить их в другое место, где они могут приносить доход, а не убытки. Вот только продать жилье будет некому.»

4. «А когда все рухнет, цены, конечно, упадут. На сколько – номенклатурный рынок не дает ориентиров. Можно лишь предполагать, что «хрущовка» в Синих Колдырях должна стать во столько же раз дешевле квартиры в Мюнхене, во сколько разнится покупательная способность жителей этих населенных пунктов.»

Автор предполагает, что как только цены на недвижимость зафиксируются, финансовые инвесторы попытаются избавиться от своих активов и тем самым могут обрушить цены на жилье до их значений, которые должны определяться себестомостью строительства и низкой покупательной способностью россиян.

Автор бесспорно прав в том, что ситуация с ценами на жилье в России абсолютно дикая.

Но он совершает сразу две ошибки:

Во-первых, с одной стороны, он пытается построить свою логику на первом томе Капитала Маркса. В соответствии с этой логикой стоимость товара определяется мерой общественно-необходимого труда, необходимого для его производства.

Во-вторых, он пытается привлечь рыночное ценообразование, полагая, что если покупательная способность россиян ниже чем покупательная способность мюнхенцев, соответственно, автор предполагает, что цены на московскую или воронежскую недвижимость должны вскоре стать ниже мюнхенских.

Жаль, что автор построил свою аргументацию на первом томе Маркса, у которого есть еще много интересного. В частности, следующие тома Капитала, носящие название "Теории прибавочной стоимости" подробно разбирают вопросы ренты. А именно рента и является ключевым фактором в определении цен на российскую недвижимость.

Посмотрим на поднимаемые автором вопросы подробнее.

Пустующие квартиры

Если посмотреть статистику, то окажется, что среди пустующих квартир меньшая часть (по разным оценкам так называемое «спекулятивное жилье» составляет от 10% до 45%) принадлежат финансовым инвесторам, т.е. тем, кто купил квартиры по рыночной цене в надежде на их дальнейшее подорожание, опережающее ставки по банковским депозитам. Такие люди, с одной стороны, являются длительными инвесторами. Т.е. они не будут торопиться продать жилье как только оно перестанет прибавлять в цене или начнет уменьшаться в цене. Они будут некоторое время анализировать ситуацию. С другой стороны, такие люди даже если выставят свое жилье на продажу, то они будут продавать его не «по любой цене, по которой возможно», а по максимально возможной (действующей последнее время). Поэтому надеяться на то, что такие инвесторы обрушат рынок жилья особо не стоит.

Максимум, что они могут сделать – это запаниковать и на срок до нескольких месяцев снизить цены на двадцать-тридцать процентов. Но снизить цены значительно и на долгий срок они не могут. И на это есть ряд причин, о которых чуть ниже.

Основными владельцами пустующих квартир (остальные 60-85% жилья, о которых, как правило, говорить не принято, но которые существуют) являются не финансовые инвесторы, а чиновники. Эти люди получили жилье на свое имя или на имя своих родственников или бесплатно от государственных органов, т.е. за нулевую цену, или они получили это жилье от застройщиков в качестве взятки. Т.е. приобрели его у застройщика по так называемой «себестоимости», т.е. по цене в разы меньше рыночной (см. https://reestr.net).

Эти люди зафиксировали/получили свою прибыль уже в момент приобретения жилья. Их, как правило, в дальнейшем волнует не столько рыночное изменение цены, сколько возможность сохранения «статус кво». Т.е. сохранение своей работы, сохранение рыночных цен на жилье на прежнем уровне или дальнейший рост цен на жилье за счет роста коррупции в сфере жилищного строительства.

Такие «инвесторы» решатся продать свое жилье только в том случае, если им будет угрожать потеря работы, конфискация имущества или падение цен на жилье в десятки раз.

Т.е. они продадут жилье только в том случае, если в стране разразится не столько экономический, сколько серьезный политический кризис власти.

Факторы, определяющие цену на недвижимость

Александр Ягодкин полагает, что главным определяющим фактором в образовании цены на недвижимость является общественно-необходимый труд. Он не прав. Мера общественно-необходимого труда не является главным определяющим фактором в образовании цен на жилье в России.

Это утверждение совершенно не верно.

Не вдаваясь в долгий пересказ томов Маркса, называющихся «Теории прибавочной стоимости», скажу только, что в своих трудах, посвященных ренте, Маркс подробно анализирует те рынки, в ценообразовании продуктов которых участвует ограниченный ресурс, в частности, земля. Для таких рынков Маркс показал, что там ценообразование происходит не за счет факторов спрос и предложение, а за счет цены производства продукта на самых «неудобных» участках. Т.е., скажем, если в каком-то районе цена выращивания картофеля на одних участках стоит 10 копеек за килограмм, а на самых неудобных – 2 рубля за килограмм, то на рынке картофель будет продаваться по цене не дешевле двух рублей за килограмм. Прибыль в 1 рубль 90 копеек, которую получают производители, выращивающие картофель по 10 копеек за килограмм, называется земельной рентой.

Аналогично можно сказать, что на рынках России цену на жилье определяет не общественно-необходимым трудом, необходимым для производства жилья, а максимальной ценой, в которую обходится производство жилья в России и конкретно в данном регионе.

Посмотрим, из чего же складывается максимальная цена производства жилья в России, и какова рента, которую собирают чиновники.

Главные факторы, влияющие на цену жилья

На цену жилья в России влияют следующие главные факторы.

1. Коэффициентом коррупции при получении участка на застройку.

2. Коэффициентом коррупции при получении необходимых инвестиций.

3. Та самая себестоимость, которую Александр Ягодкин вслед за Марксом называет мерой общественно-необходимого труда.

4. Коэффициентом коррупции при утверждении строительной документации.

5. Коэффициентом коррупции на рынках стройматериалов и рабочей силы.

6. Коэффициентом коррупции на рынке распределения жилья.

Рассмотрим некоторые из этих коэффициентов подробнее.

Коэффициент коррупции при получении участка на застройку

За то, чтобы в черте города получить участок под строительство, застройщик заплатит городу и чиновникам суммы, значительно превышающие себестоимость того, что будет построено. И это самый важный коэффициент, который в первую очередь определяет высокие цены на жилье. Именно в нем заложена высокая монопольная рента землевладельца (государства, города и т.д.) и основанная на ней высочайшая коррупция. Именно за счет нее и растут цены на недвижимость. И эта рента и коррупция слабо связаны с себестоимостью строительства или объемом жилья, предлагаемого на вторичном рынке.

Коэффициент коррупции при получении необходимых инвестиций

Если вы строите хотя бы частично за счет государства, то будьте готовы к тому, что тот, кто подписывает разрешение на инвестицию, может потребовать себе в качестве отката больше половины выделяемой суммы.

Коэффициент коррупции на этапе утверждения документации

Значительную часть расходов застройщика составляет получение различных разрешений.

Если вы хотите, чтобы ваш четырнадцатиэтажный дом в процессе утверждения документации не стал трехэтажным, если вы хотите, чтобы ваш проект прошел хотя бы одну из нескольких десятков утверждающих инстанций, если вы хотите, чтобы дом был подключен к свету, теплу, водоснабжению, канализации, телефонам и т.п.,то вы должны понимать, что немалую часть того, что вы планируете израсходовать на строительство, вы должны будете раздать чиновникам за утверждение вашей документации.

Если бы этой коррупции в выделении земли и утверждении документации не было или если бы она снижалась, то в условиях растущих цен на жилье, количество строящегося жилья постоянно бы возростало, однако, мы видим обратный процесс – чем дороже жилье – тем меньше его строится. И главная причина здесь – постоянно растущая коррупция на рынке выделения участков и рынке утверждения документации.

Стоимость строительных материалов и рабочей силы

В этой области коррупция также в разы увеличивает стоимость строительства.

Дома в России строят в основном в городах и строят из строительных материалов. Однако, цена на стройматериалы в России в любом городе значительно превышает ту самую «меру общественно-необходимого труда», которая нужна для их производства.

Почему это происходит?

Во-первых, самое главное: и муниципальная власть и рынок стройматериалов являются полностью монополизированными. Ни о каких рыночных отношениях или выборах речи не идет. Мэр покупает себе должность, после чего пишет приказ, что все дома в городе должны строиться, скажем, из монолитного железобетона, при этом бетон должен покупаться, скажем, в фирме «Интеко» или «Евроцемент». После чего выясняется, что и фирма «Интеко» и фирма «Евроцемент» принадлежат жене мэра, а цена бетона или цемента в этих фирмах ровно в два с половиной раза выше той, которая существует у других фирм или в других регионах.

Во-вторых, путем выселения рабочих из строительных вагончиков (или проверкой документов) мэр может в два-три раза поднять себестоимость рабочей силы в городе.

В результате, если вы спросите любого застройщика в городе, то он по секрету, возможно, расскажет вам, как засилие монополии на строительном рынке приводит к некоторому (как правило – два-три раза) удорожанию строительства.

Т.е. мы имеем коэффициент коррупции на рынке стройматериалов равный 2,5. И этот коэффициент постоянно растет независимо от мировых финансовых кризисов, только за счет монополизации рынка.

Коэффициент коррупции на рынке распределения жилья

В настоящее время во многих городах, до тридцати процентов строящегося жилья застройщик должен бесплатно передать городу для распределения среди «нуждающихся». Это хорошо известная среди застройщиков норма «социалки».

К сожалению, самыми нуждающимися в стране являются президент, премьер-министр, министры и прочие чиновники исполнительной власти. Они в первую очередь получают бесплатное жилье для временного проживания и последующей приватизации. Следом идут чиновники законодательной власти, местное самоуправление, силовики и т.д. Потом идут их родственники, каким-то невероятным образом оказавшиеся в первых рядах очереди на улучшение жилищных условий, потом жилье получат те, чьи дома находятся в престижных районах и подлежат сносу. В последнюю очередь жилье получают те, кто уже несколько десятков лет теснится в коммуналках.

Факт остается фактом. Коэффициент коррупции на рынке распределения жилья во многих городах равен полутора. Чтобы купить квартиру в новостройке ПОКУПАТЕЛЬ (инвестор) должен оплатить не одну, а полторы квартиры (заплатить за того, кто получит квартиру бесплатно или "по себестоимости"). Одну для себя, и половину квартиры «для города».

Никаких признаков того, что этот коэффициент может уменьшиться в связи с финансовыми кризисами нет. Наоборот, вполне возможен его дальнейший рост.

Что платит инвестор

В результате рядовой инвестор не имеющий возможности купить новостройку «по себестоимости» оплачивает не «меру общественного труда, необходимую для производства жилья», а произведение этой меры на ряд коэффициентов.

Т.е. вместо одного рубля инвестор заплатит десять, двадцать или больше. Из заплаченных денег один рубль пойдет непосредственно на строительство, а девять или более пойдут чиновникам разного уровня.

От чего зависят коэффициенты коррупции в строительстве жилья

Коэффициенты коррупции в строительстве жилья определяются не рынком, а состоянием демократических институтов в стране.

Чем сильнее всевластие мэра, президента и их окружения в стране, чем тоньше связь между властью и населением, чем слабее возможности "электората" повлиять на действие власти - тем выше влияние одного конкретного чиновника на каждый из коэффициентов, и тем выше каждый из коэффициентов.

Как правило, коэффициенты коррупции начинают уменьшаться только во время кризисов. При этом кризис должен быть не экономическим (не важно – внешним или внутренним), а именно политическим. Кризис должен начать выбивать кресла из под людей, находящихся на самой вершине власти. Только в этом случае уменьшаются коэффициенты коррупции в строительстве.

Например, так может произойти, когда власть отказывается от своих финансовых обязательств (дефолт), когда народ становится недоволен, когда под каждым чиновником начинает гореть место. Тогда уменьшается коррупция и уменьшаются коэффициенты коррупции в стороительстве жилья.

Ничего подобного сейчас нет. Соответственно, нет и оснований для снижения цен на стройматериалы или снижения уровня коррупции в области строительства жилья. Соответственно, нет оснований и для снижения в стоимости жилья так называемой "коррупционной составляющей", которая в настоящее время уже составляет от 75-ти до 95-ти процентов в стоимости жилья.

Наоборот, сейчас, в связи с инфляцией и финансовым кризисом все цены на стройматериалы начинают стремительно рости. Коррупция же не снижается.

Понятно, почему сейчас должности мэров и губернаторов так подросли в цене. Потому что для фирм, работающих "под крылом" мэров и губернаторов коррупционные составляющие для таких фирм имеют коэффициент равный или близкий к нулю! А с поставкой стройматериалов у них все очень удачно складывается, поскольку именно они и являются монополистами…

Поскольку цена жилья сейчас в 4-20 раз выше себестоимости, представьте, насколько выгодным является бизнес для родственников и друзей мэра!

Основные выводы

1. В условиях российского монополизированного рынка строительства жилья главным определяющим фактором цены жилья является не спрос, а предложение и заложенная в нем рента.

2. Рента в строительстве жилья определяется в первую очередь уровнем коррупции в стране.

3. Главным фактором, который может повлиять на ренту в строительстве жилья может стать только серьезный политический кризис.

4. Без наступления серьезного политического кризиса цены на жилье в России могут только зафиксироваться, несколько снизиться, но не упасть значительно.

5. Фиксация цен на недвижимость не может привести к масштабному кризису в отрасли, поскольку бОльшая часть тех, кто держит эту недвижимость, не являются нормальными инвесторами, для которых главным является сохранение нормы прибыли. Соответственно, они не кинутся продавать свои квартиры по любым ценам. Они не перебиваются с хлеба на воду, а имеют несколько квартир, каждая из которых стоит трех в Париже.

6. Если у вас есть надежда на то, что власть в России завтра переменится или вдруг станет христианской, то, может быть, тогда можно ждать падения рынка. А нам лучше быть реалистами и не рассчитывать на обрушение цен на рынке недвижимости, поскольку наша российская коррупция совсем не зависит… ни от нас, ни от мирового кризиса!

Александр Фирсов
29.09.2008

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

• Демократия.Ру: Доброхотов Р., Миллионеры на службе

• Демократия.Ру: Орех А., Экспроприация

• Демократия.Ру: Приходько В., С россиянами поделятся землей. Дмитрий Медведев: “Мы живем на одном проценте наших территорий!”

• Демократия.Ру: Орех А., План Манилова

• Демократия.Ру: Наджаров А., Мухи-отдельно, котлеты-отдельно. Можно ли в России разделить власть и бизнес?

• Демократия.Ру: Гараненко А., Очередников переселят в доходные дома?

• Демократия.Ру: Васильева К., Иванов М., Богач и бедняк. У избирателей наконец-то появилась возможность изучить содержимое кандидатских кошельков

• Демократия.Ру: Белковский С., Пацаны, или логика Владимира Путина

• Демократия.Ру: Петров А., Жильцам дадут пинка

• Демократия.Ру: Викторова Л., 5 - 7 млн. евро - и ты губернатор