«Золотое» равенство

Можно попробовать сопоставить уровень цен в 1988 году и в 2008 году, в самых главных «народных» показателях – водка, зарплата, квадратный метр жилья. Учитывая громадный разброс цифр по стране, за основу будут приняты столичные расценки.

Водка в качестве мерила выбрана не случайно, а потому, что она всегда в России выступала в этом качестве. Одним словом, «наше все». Так, в 17 веке одно ведро «казенного вина» стоило один рубль, столько же стоила лошадь или две коровы.

В 1988 году ЦК КПСС объявил о завершении «неравной» борьбы с пьянством и алкоголизмом. Одна бутылка 40-градусной «огненной воды» стоила 8 рублей. Зарплата была на уровне 230-250 рублей, а квадратный метр в кооперативной квартире оценивался в 260-290 рублей. Таким образом, при грубом подсчете, на зарплату можно было приобрести 31 бутылку водки или «обменять» на один «квадрат» жилья.

Позволим себе ввести некий условный «коэффициент доступности жилья» ( КДЖ ), равный в столичных ценах 1988 года число «31», и запомним его.

Сегодня, 20 лет спустя, одна бутылка водки стоит около 80 рублей, средняя заработная плата, по данным Росстата, составляет 14 354 рубля, а квадратный метр жилья зафиксирован на отметке в 163 834 рубля. Значит, на зарплату сегодня можно купить 179 бутылок «огненной воды» или 0,08 квадратных метра жилья. Это и есть КДЖ-2008.

Вывод: покупательная способность нынешней зарплаты относительно жилья в 12,5 раз меньше, чем в 1988 году. Но, надо отдать должное цифрам, сегодня москвич может купить почти в 6 раз больше водки, чем его родители. В зависимости от того, что вы хотите купить, можно радоваться или огорчаться.

Теперь попробуем вывести «единый водочный коэффициент»( ЕВК ): 179 нынешних бутылок делим на 31 в прошлом и получаем число 5,77. Согласно данным столичных строителей, себестоимость строительства одного «квадрата» обходится сегодня в 1000-1200 долларов. Умножим 1200 на наш «ЕВК» и получим цифру 6924 – практически столько и стоил один метр столичной недвижимости до кризиса всего полтора месяца назад..

Это означает, что именно настолько завышена оценка московского рынка жилья.
Чтобы квартира была настолько же доступной, как 20 лет спустя, нынешнюю зарплату надо увеличить на тот же коэффициент – ЕВК, т.е. на 5,77, что даст очень приятную глазу цифру в 82 822 рубля без копеек или 3394 доллара США.

Получается, что для истинного достижения доступности жилья мы должны или столько получать от государства, или застройщики должны продавать нам жилье по себестоимости. Фактически, ни то, ни другое пока как-то не очень достижимо и реально.

Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из 100% москвичей по своим доходам в состоянии купить квартиру только 1%. Причины печальной статистики в заключаются в дороговизне столичной земли, больших «обременениях» для строителей, вынужденных за свои деньги проводить коммуникации, подключаться к сетям, отстраивать всю инфраструктуру и связанном со всем этим низким темпом строительных работ.

Как утверждает генеральный директор УК «Глобал-Экс» Олег Выхухолев, на согласование всей документации объемом в тысячи страниц требуется около 1000 дней. «Одних только разрешительных подписей насчитывается около 300. Плюс к тому – застройщики используют кредитные деньги под очень высокие проценты и на короткое время, причем, сегодня находить деньги становится крайне сложно, а учитывая сложившуюся ситуацию, завтра станет практически нереально», - говорит эксперт.

Сегодня цена обычной типовой однокомнатной квартиры в панельном доме площадью 40-50 кв. метров составляет порядка 270-320 тысяч долларов или 175-210 тысяч евро. За эти деньги можно купить: 100 кв.метров в Берлине, 87 кв.м в Риме, Париже и Мадриде, 65 кв.метров в Нью-Йорке.

Есть одно «но»: во всех мировых центрах, и в особенности, в столицах, квартиры разлетаются «как горячие пирожки», у нас же ситуация прямо противоположная – выставленное на продажу жилье может «стоять» сколько угодно времени, от одного дня до двух лет. Причем, ни один риэлтор не будет советовать вам серьезно снизить цену, так как сам зарабатывает свой процент от суммы сделки.

Вариантов, чтобы ваша оцененная «по рынку» квартира «ушла» быстро, всего два – либо объявится «нефтяник» с шальными деньгами, либо кому-то по разным личным обстоятельствам захочется купить именно вашу квартиру. Жилье – товар штучный, и здесь возможны любые сюрпризы, в том числе, и приятные своей безумной неожиданностью. В Москве уже давно «ходит» история про «олигарха из глубинки», который купил квартиру напротив своей любимой в 5 раз дороже цен рынка только потому, что окна двух домов были прямо напротив друг друга в каких-то 15-20-ти метрах.

Эта и подобные истории-байки скорее всего если и имели место, то, конечно, не могут заслуживать серьезного внимания и тем более не могут влиять на ценообразование на столичном рынке недвижимости. Некоторые аналитики утешают тем, что в условиях галопирующей инфляции и высокой цены нефти-газа-золота квартиры и не дорожают вовсе и их рост не более чем формальность.

Аргумент слабый, т.к. никто из россиян не получает зарплату и те же ипотечные кредиты
ни в нефти, ни в золоте, а с самым «ходовым» товаром мы уже провели свой собственный сравнительный анализ.

Сегодня вряд ли возможно дать точный прогноз цен хотя бы полгода-год. Пожалуй, на это не решится ни один эксперт. Если суммировать все известные факторы и не брать в расчет вероятный обвал рынка как следствие кризисных обстоятельств, то вывод будет такой: крах маловероятен, но падение будет идти несколько месяцев на уровне 2-5% в месяц. «Мыльный пузырь» столичной недвижимости пока скорее жив, чем мертв.

Павел Огородников
16.12.2008

Статья опубликована на сайте Reality.VZ.Ru
Постоянный URL статьи http://realty.vz.ru/investigation/2008/12/16/170.html

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

• Демократия.Ру: Клямкин И., Кутковец Т., Как нас учат любить Родину

• Демократия.Ру: Крючков Е., Господа Фрадков, Чайка, Греф и Онищенко, что вы такое пьете?

• Демократия.Ру: Быков Д., Мать родна. Населением России всегда жертвуют в первую очередь

• Демократия.Ру: Фирсов А., Почему цены на квартиры в России могут только расти

• Демократия.Ру: Поляков Ю., Россия в откате

• Демократия.Ру: Крик души

• Демократия.Ру: Кротов Я., Квартирный милитаризм