Владельцы квартир начали войну за землю

В столице идут первые "земельные" бои. По одну сторону баррикад – москвичи, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По другую сторону – столичные власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья.

По мнению экспертов, количество и острота конфликтов в сложившейся ситуации неизбежно будут нарастать.

Как провозгласил Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 16) с 1 января 2005 года, "земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме". Однако, отдав землю, как того требует закон, мэрия уже не сможет к ней подступиться, не спросив у собственников. Поэтому московские власти не признают за собственниками жилья никаких земельных прав до формирования участков и постановки их на кадастровый учет и откровенно затягивают эту ситуацию.

Подобная политика вынуждает москвичей переходить на "осадное положение".

Вот, например, один день из жизни элитного жилого комплекса "Фортуна-4" (ул. Пулковская, 4, кор. 1, 2, 3), описанный нашими читателями:

"Сегодня утром, как и всю прошлую неделю, раздался звонок – срочно выходите, приехали строители разгружать блоки. Прибежавшие жильцы пытались объяснять строителям, что они на чужой территории, вопрос с землей еще не решен. Но строители, не церемонясь, начали отбрасывать женщин и детей. Рядом из окон своего автобуса на все это безучастно взирали сотрудники местного отделения милиции. И, только когда одной из женщин строитель ударом железных ворот перебил пальцы и она потеряла сознание от болевого шока, очередная попытка начала строительства была остановлена".

По данным фонда "Институт экономики города", не имеют установленных границ земельных участков более 60% московских жилых домов. По закону Москвы межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или его обособленной части. И только после этого – для отдельных домовладений. На руку мэрии и то, что ЖК обязывает закончить межевание городских территорий только к 2010 году. Значит, можно не спешить.

Сегодняшние темпы и объемы работ по межеванию в Москве совершенно не достаточны.

По словам начальника отдела межевания ГлавАПУ Москомархитектуры Евгения Кравчинского, ежегодно префектуры подают заявки на межевание тех кварталов, которые считают необходимым, – примерно по 600--800 га. Однако возможности проектировщиков в десять раз меньше. "В этом году, например, мы сделали проект межевания только двухх из 30 кварталов, заявленных префектурой САО, до остальных просто не дошли руки", – отметил господин Кравчинский.

В ближайшее время потребности в услугах отдела межевания будут возрастать. И при этом, по словам председателя Экспертного совета по жилищному самоуправлению, депутата Мосгордумы Дмитрия Катаева, мэрией регулярно отклоняются любые предложения об увеличении финансирования межевания.

Основной же причиной грядущих "земельных" конфликтов станет то, что сегодня не существует четких нормативов, сколько кому положено земли.

По мнению начальника управления методобеспечения федерального кадастрового центра "Земля" Андрея Куляницы, существующие нормы не совместимы с новым законодательством. Возникшую коллизию должен разрешить федеральный закон о едином кадастре. Но на сегодняшний день он не принят, имеется лишь множество версий его проекта.

В Москве, как объяснил "Газете.Ru" Евгений Кравчинский, границы для каждого домовладения определяются на основе проекта межевания квартала. Исходя из этого проекта и определяется собственный норматив для каждого конкретного квартала, соответствующий его возможностям. "Естественно, эти нормативы резко различаются в разных кварталах, и "вилка" очень большая, – сказал господин Кравчинский. – Причем Москомархитектура делает только проектное предложение, окончательное же решение – за префектурой".

Существует и еще одна проблема. По мнению начальника управления городского департамента земельных ресурсов Игоря Шустова, процедура передачи прав собственности на землю не отработана. "Мы утверждаем проекты межевания, выносим на натуру, заносим в кадастр. Но, как и какой документ выдать о праве собственности, неизвестно", – признался он.

Но пока московские власти будут тормозить разработку правил межевания и процедуры передачи земли, в городе будут проходить "войны", подобные той, что ведут жители комплекса "Фортуна-4".

Как рассказал председатель ТСЖ "Фортуна-4" Василий Клименко, с начала 2003 года товарищество регулярно обращалось с просьбой включить его территорию в план по межеванию, а до технической регистрации кондоминиума оформить участок, на котором расположен жилой комплекс, в краткосрочную аренду. "Теперь мы понимаем, – говорит Василий Клименко, – что все наши меры по оформлению кондоминиума преднамеренно блокировались. За два года нас даже не поставили в очередь на межевание и отказали по этой причине в оформлении земли в аренду. А теперь вот появился проект строительства торговых павильонов, якобы для нужд комплекса. Распоряжениями префекта САО Владимира Объедкова рекреационная зона вдоль Конаковского проезда, в пределах нашей нормативной территории, передана под строительство торговых точек соседнему рынку. И при этом прекрасно обошлись без межевания. В обоснование же чиновники ссылаются на изменение инвестконтракта и проекта застройки".

По данным ТСЖ, префектура действительно нарушила инвестконтракт, заняв лишние нежилые помещения комплекса. В результате чего и появилась идея торговых рядов – с целью компенсации застройщику за отнятые помещения. "Первый заместитель префекта Анатолий Бочаров не раз открытым текстом заявлял, что префектура должна строителям и поэтому мы должны пойти на компромисс, уступить землю, которой и так не достаточно по нормативам, – говорит Василий Клименко. – Мы благоустроили эту территорию, построили за свой счет детские и спортивные площадки. А теперь их признали менее уместными, чем рыночные палатки.

Нам негде парковать машины, и при этом под завязку забитой придомовой стоянке по гениальному плану префектуры предстоит перейти под площадку для выгрузки плодоовощной продукции".

С просьбой о приостановлении решения префекта ТСЖ обращалось повсюду – от мэра Москвы до президента России. Все тщетно. Своим определением оставил без рассмотрения заявление ТСЖ и Коптевский районный суд САО г. Москвы.
Как считает адвокат ТСЖ Ирина Пивненко, номинально товарищество имеет право на землю, но

вся беда в том, что суд признает право, только если оно оформлено документально. И поэтому, несмотря на нарушения со стороны ответчика (префектуры), суд не посчитал, что нарушены права товарищества.

"Собственникам жилья просто не дали оформить земельно-правовые отношения. Напрямую не отказывали, но и не помогали, – говорит Ирина Пивненко. – А за это время передали землю сторонним организациям".

В префектуре САО корреспонденту "Газеты.Ru" объяснили, что инцидент исчерпан.

"Этот вопрос был закрыт месяц назад, – заявила руководитель пресс-службы префектуры Наталья Зверева. – Конфликт разрешен на правовом уровне: ТСЖ проиграло суд и должно уже успокоиться. У строителей есть все необходимые документы. А у ТСЖ вся аргументация на уровне эмоций".

Но все же у ТСЖ есть кое-какие зацепки. Как считает Дмитрий Катаев, согласно статье 8 Конституции, все формы собственности равноправны, и власти находятся точно в такой же неопределенности, как и собственники жилья, – они не вправе распоряжаться теми земельными участками, которые могут оказаться чужой собственностью. "В новом Жилищном кодексе сказано, что придомовой участок включает здания и сооружения, необходимые для эксплуатации дома, – говорит господин Катаев. – И если после межевания окажется, что есть свободный участок для строительства, тогда – да, это земля города.

Но сначала надо провести межевание, а уж потом раздавать землю.

К тому же ТСЖ имеет полное право принять участие в конкурсе как юрлицо.

После вступления в силу Жилищного кодекса РФ столкновение жильцов комплекса "Фортуна-4" со строителями – один из первых конфликтов между москвичами и городской строительной олигархией. То, что рано или поздно москвичи победят, подтверждает сама олигархия, переводя свои капиталы в другие сферы и регионы. Но пока количество и острота таких конфликтов будут нарастать".

Варвара Петренко
01.09.2005

Статья опубликована на сайте Газета.Ру
Постоянный URL статьи http://www.gazeta.ru/realty/2005/08/31_a_365360.shtml

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

• Демократия.Ру: Низшая форма демократии

• Демократия.Ру: Гулютин А., Все включено

• Демократия.Ру: Фирсов А., Один голос – два квадратных метра или Голосуем в ТСЖ